房貸年限延長 青年「溺水」陷阱
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政府規畫將青年安心成家房貸最高額度，從目前五百萬元提高到七百萬元，且將貸款年限卅年延長到四十年。面對房價高漲，新方案表面上似乎有利於青年進場購屋，但實際上卻有如「揠苗助長」。不但將青年引導至高風險的財務槓桿陷阱，也隱含潛在的違約潮及金融風暴的風險，而所得持續停滯也影響青年的負擔能力。雖然延長償還年限可降低每期償還金額，但伴隨的現象卻是本金償還的遲緩，而在償還期間內面臨房價波動後房價低於貸款餘額的窘境，此時借款人可能在失業或景氣不佳等不得已的情況下，考量違約的決策，實務上即稱為「溺水」。若以七百萬元的貸款、期限四十年、貸款利率百分之二點五計，每月償還額約兩萬三，十年內貸款餘額仍有五八四萬元；若貸款利率升至百分之三點五，每月償還額約兩萬七，十年內貸款餘額更高達六○四萬元。此期間內利息支付總額為二二九萬元，本金則僅支付九十六萬元。在我國利率已持續低檔多年情況下，未來利率上揚機率偏高，表示在支付初期的利息比重更高，而當房價下跌時，更可能發生「溺水」的現象。美國在二千年初網科泡沫破滅後，政府積極以政策鼓勵次級房貸借款人購屋，輔以要求房利美及房地美提供保證，銀行因二房的保證而放寬審核標準，遂衍生出一連串的「道德風險」，也引發了美國境內的次級房貸風暴及全球金融海嘯。如今政府在寬鬆貨幣政策下，房價高漲但所得停滯，無力於穩定房價或提高經濟及所得成長，卻鼓勵年輕族群多借錢，以延長年限方式購屋，無異於美國次級房貸發展過程的翻版，以及日本在一九九○年不動產泡沫破滅前「兩代同堂」還房貸的政策。從美、日慘痛的經驗來看，政府最好還是別下政策指導棋，以免釀成台灣本土未來的次貸風暴。
【2013/05/31 聯合報】
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